Les études sont censées être votre tremplin vers un avenir financièrement sûr, non ? Mais ces dernières années ont été marquées par une tempête parfaite de frais de scolarité en constante augmentation et de faiblesse de l’emploi, ce qui a laissé de nombreux jeunes diplômés criblés de milliers d’euros de dettes d’études et sans emploi en vue. C’est dommage.
Cela aide à expliquer pourquoi tant de jeunes se sentent The Bern. Le sénateur fripé de 74 ans du Vermont accroche une grande partie du vote des jeunes en promettant d’une manière ou d’une autre d’offrir des études universitaires gratuites à tous les. Sans conditions. Et pas de dette. Qui sait si c’est même vaguement possible ? Mais pour certains, c’est une sacrée idée séduisante
La question qui se pose est la suivante.
J’ai bien vu la différence que peut faire une dette de prêt étudiant. Je le vis. En tant que récent diplômé de la faculté de droit, j’ai environ 175 000 euros de prêts étudiants impayés, qui accumulent plus d’intérêts chaque jour qui passe. Oui, je sais qu’un diplôme de droit sera en fin de compte plus facile (et donc plus rapide) à rembourser que la plupart des diplômes de licence ou même de maîtrise. Mais je ne ratisse certainement pas encore les gros sous – la plupart des avocats ne gagnent pas près de six chiffres, surtout dès la sortie de la faculté de droit et pas sur le marché de l’emploi juridique actuel, qui est sursaturé.
Je me compterai donc parmi les plus de 50 % d’emprunteurs de prêts étudiants qui disent que leur dette affecte leur décision de poursuivre ou non l’accession à la propriété, selon une enquête réalisée en 2015, un organisme à but non lucratif. Et si un nouveau diplômé d’université de 22 ans n’est peut-être pas si préoccupé par l’achat d’une maison, à 32 ans, j’ai le sentiment que je devrais commencer ma vie d’adulte – et cela signifie acheter une maison.
« Je dirais que la dette de prêt étudiant est probablement la plus grande préoccupation des gens pour se qualifier ». « J’ai eu beaucoup d’acheteurs qui m’ont dit qu’ils voulaient acheter une maison mais qu’ils avaient une tonne de dettes d’études et qu’ils ne pensaient pas gagner assez pour se qualifier à cause de cela. »
Donc, faut-il renoncer à acheter une maison jusqu’à ce jour lointain où vous aurez remboursé tous vos prêts ? Pas nécessairement. Avant de lancer le processus d’achat d’une maison, laissez-moi vous donner quelques informations (gratuites !) sur ce que j’ai appris en explorant mes options pour l’accession à la propriété – dettes et tout.
Mettez de l’ordre dans votre plan de remboursement des prêts étudiants
J’ai commencé à appeler les prêteurs peu de temps après avoir obtenu mon diplôme. Vous voulez absolument tuer une conversation avec un prêteur crédit ? Dites-leur que vous ne payez rien sur vos prêts étudiants en ce moment et que vous ne savez pas combien vous serez en mesure de payer à l’avenir. Bonjour ? Allô ?.
Je ne l’ai pas réalisé à l’époque, mais je cherchais à acheter une maison pendant le pire moment absolu d’un plan de remboursement de prêt étudiant – la période de grâce de six mois après l’obtention du diplôme. Je n’avais encore rien remboursé, ni mis en place un plan de remboursement basé sur le revenu. J’avais juste plusieurs milliers d’euros de dettes qui planaient au-dessus de moi, effrayant les prêteurs potentiels.
« Avant, certains programmes indiquaient que vous étiez en sursis pour repousser le remboursement de votre dette, et le souscripteur n’en tenait pas compte ». C’est ce qu’on appelle le bon vieux temps.
Mais selon les directives actuelles, même si vous avez reporté le remboursement de votre prêt, les prêteurs crédits prendront en compte le montant que vous devez. Et ils pourraient vous refuser à cause de cela – quelle que soit la qualité de votre score de crédit.
Ne faites donc pas ce que j’ai fait. Essayez plutôt ce qui suit :
- Attendez que le délai de grâce de six mois soit passé
- Consolidez vos prêts étudiants avant de chercher un prêt immobilier
- Calculez le type de prêt immobilier que vous pourriez vous permettre en plus de vos prêts étudiants
- Mettez en place un plan de remboursement basé sur le revenu, ou au moins un plan qui n’engloutira pas une grosse partie de votre revenu
En attendant, mettez de l’ordre dans vos factures
Le délai de grâce peut être le moment idéal pour travailler au remboursement des cartes de crédit et autres factures.
Lorsque vous demandez un prêt immobilier, les prêteurs accordent beaucoup d’importance à votre ratio dette/revenu mensuel. Celui-ci doit être inférieur à 43 % pour être admissible à la plupart des prêts immobiliers, bien que le maintenir en dessous de 36 % soit idéal pour s’assurer que vous pouvez suivre toutes vos factures mensuelles – et pour obtenir les meilleures conditions sur un prêt.
Même si vous avez un bateau plein de dettes de prêt étudiant, le paiement d’autres factures peut réduire considérablement ce ratio dette-revenu. Et cela aura aussi l’effet bonus d’améliorer votre pointage de crédit, vous rendant d’autant plus attrayant (ou du moins viable) pour les prêteurs.
Trouver un coemprunteur, ou économiser pour un acompte important
Si vous avez quelqu’un d’autre qui peut améliorer vos finances sur le papier, par tous les moyens, profitez-en.
Moi ? Je n’ai pas cette chance. Le salaire de ma copine en tant qu’assistante médicale ne la qualifie malheureusement pas de « sugar mama ». Et bien que ma mère actuelle était prête à mettre de l’argent pour un acompte, elle ne voulait pas cosigner un prêt immobilier.
Cette mise de fonds est la clé, cependant. Même avec les prêts étudiants, la plupart des prêteurs veulent voir 20 % du prix d’achat au départ. Certains sont prêts à travailler avec moins si vous payez un supplément d’assurance crédit privée chaque mois pour atteindre ces 20% magiques de fonds propres. L’acheteur moyen de maison du millénaire en 2015 ne pouvait mettre que 7 % d’acompte, mais si vous pouvez faire au moins 10 %, vous obtiendrez un meilleur taux.
Et n’oubliez pas qu’il n’y a pas que l’argent de la mise de fonds que vous devez avoir à l’avance – vous devrez également payer les frais de clôture, couvrant des choses nécessaires comme une inspection de la maison, les frais du prêteur et l’assurance titre.
Essayez le FHA
Pour les personnes ayant une importante dette de prêt étudiant, Cartmel recommande un prêt FHA, qui permet un ratio dette-revenu plus élevé.
« Obtenir un prêt immobilier avec plus de 100 000 euros de prêts étudiants peut être un défi, mais le FHA peut être d’une grande aide », dit-il.
Mais voilà le hic : Si vous payez trop peu de prêts étudiants, cela peut en fait nuire à vos chances d’être approuvé pour un prêt FHA.
La FHA a récemment modifié ses règles de sorte que même si vous avez reporté vos prêts étudiants au cours des 12 derniers mois et que vous ne payez rien, la FHA examine le solde total de votre prêt étudiant en cours et calcule que vous payez 2 % à ce titre chaque mois.
Donc, si vous avez 100 000 euros de prêts, la FHA suppose que vous avez un paiement mensuel de 2 000 euros pour votre prêt étudiant, ce qui met un prêt immobilier bien hors de portée pour la plupart des gens.
Mais la bonne nouvelle (et à ce stade, vous devez savoir qu’il y aurait une bonne nouvelle), c’est qu’une fois que vous payez quelque chose dans le cadre d’un plan de remboursement basé sur le revenu, la FHA utilise ce montant pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt immobilier
La FHA utilise ce montant pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt immobilier.
Voici donc l’aide-mémoire :
- Les prêts FHA sont excellents si vous payez un montant raisonnable sur vos prêts étudiants
- Mais les prêts FHA sont une mauvaise idée si vous avez un paiement mensuel de prêt étudiant élevé
- Et les prêts FHA sont presque impossibles à qualifier pour si vous avez beaucoup de prêts étudiants et aucun paiement mensuel en raison d’un report
En attendant, ma petite amie et moi nous sommes résignés à louer pour au moins une autre année. Ce n’est pas tout à fait ce que j’avais en tête quand je suis devenu avocat, mais nous avons trouvé un très joli une chambre à coucher dans une jolie banlieue de Chicago. Et nous gérons lentement les finances afin de réussir à devenir propriétaires bientôt. Comme le reste des adultes.
